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社科院研究员曹建海当前房地产是个畸形市场

2019/05/10 来源:徐州信息港

导读

社科院研究员曹建海:当前房地产是个畸形市场 时间: 09:39 来源: 时尚生活 本报驻京 栗占勇在过去的几年,楼市像一头性格捉摸

社科院研究员曹建海:当前房地产是个畸形市场 时间: 09:39 来源: 时尚生活 本报驻京 栗占勇

在过去的几年,楼市像一头性格捉摸不定的狮子,普通百姓看不透它的举动,专家学者一再提示它的破坏力,政府小心翼翼地引导它,但不能硬碰硬地去驯服它、控制它。然而,这样的一头狮子仍然昂首挺胸阔步而行,以强大的吸金能力绑架了无数中国人的幸福,甚至绑架全部中国的经济。

中国社科院工业经济研究所研究员曹建海称,“房价上涨群众有意见,房价下跌可能致使楼市崩盘,于是有人提出了稳定房价的观点。然而,对于中国楼市而言,稳定房价是一个刀锋上运行的条件。如果着眼于住房投机者的利益,只有稳定房价是不够的。由于许多人贷款进行投机购房,是需要交利息的,房价不涨不足以消化利息本钱,因而稳定房价就变成了房价稳步上涨”。

曹建海说,楼市存在泡沫是一个不争的事实,楼市泡沫可能短期不会破灭,但其给经济社会造成的其他影响,例如资源浪费、环境污染、财富转移等影响是无穷的。如同乱吃可能要拉肚子,为了防止拉肚子,我们给肛门焊了钢铁,只吃不出,由此身躯庞大,毒素遍及全身,能健康长寿吗?!

房地产市场是畸形市场

2009年,在《蜗居》的热播浪潮中,北京的房价涨到一个惊人的新高度,成为人们没法看懂的迷局。一平方米两万多元,一套普普通通的单元房售价200万元,许多人可能一生也买不起。房地产业,如同一个放大了的赌场,有钱的投机者制造着财富神话,普通的需求者或望楼兴叹,或将自己的未来做赌注贷款买房。高房价,绑架了无数中国人的幸福。

2010年初,本报曾就楼市问题采访了中国社科院工业经济研究所研究员曹建海。曹建海称:“住房不适用于自由市场理论”,“中国城市房价仍有40%-50%的下降空间”,“房地产业拉动经济增长,是一个伪命题”,“中国寄希望于房地产拉动经济增长是饮鸩止渴”。

3年时间过去了,政府调控楼市,就像对付一头性格捉摸不定的狮子,小心翼翼地出台了一系列房地产新政,比如限购二手房、加强保障房建设,新的“国五条”细则强调,“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。人们对楼市的恐慌程度减弱了许多,对政府愈来愈多的保障房、廉租房,刚走出大学校门的年轻人、发财希望渺茫的失业者、行将退休的中年人看到了安居的希望。那么,眼下的房地产市场能否圆每个人的安居梦?

日前,曹建海再次接受了本报驻京的专访,就楼市问题发表了诸多新的见解。曹建海仍然认为,房地产市场不适用于自由市场理论,当前的房地产市场是一个非常畸形的市场。从房地产业的发展历史来分析,新中国成立之前的房地产市场接近自由市场,这一点不难理解,由于当时的土地基本上都在私人手里。新中国成立后,1982年宪法规定,“城市的土地属于国家所有”,“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”。

曹建海称,后来对农村土地的征用,特别是2003年以来的房地产开发过快发展,对城乡人民财产的侵犯非常严重,一些地方政府征收土地,往往是政府低价征地,然后加价卖给开发商,开发商再加价卖给老百姓。这是一个变相掠夺游戏。

有的人认为,盖起的房子只要有人买,开发商能卖多贵就可以卖多贵,这是市场的表现。曹建海称,开发商卖房,老百姓买房,这看起来像个市场,但实际上,开发商处于或明或暗的垄断地位。从表面来看,每个人都可以成立房地产开发公司,问题是,普通百姓成立房地产公司后能不能拿到土地?能不能从事经营?能不能把手续全部跑下来?能不能盖起房子然后卖掉?明显,开发商是垄断的。

房价预测,雾里看花

过去几年,和房价一样,房价预测也一直牵动着人们的神经,代表性的观点主要有两种,一种观点认为现阶段是楼市的春天,对房价的预测多为看涨,如任志强、陈宝存、董藩等人。

据报道,任志强在2005年称,调控的目的在于稳定房价,而非打压房价。2012年4月,任志强在一次论坛上公然表示,房价“在一年半到两年后,将不会一般地涨,而是暴涨”。而且声称,“现在还是负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜”。任志强的这种房价预测言论一石激起千层浪。

无独有偶,2012年,在香港登记的亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存表示,“怎样降的肯定会再怎样涨回去”。

房价预测的另一种代表性观点是,房地产业的泡沫已非常严重,泡沫会破裂,房价会下跌。持此观点的学者阵容强大,包括茅于轼、易宪容、曹建海、谢国忠、牛刀等。

2011年11月,中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾称,一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间。2012年4月,经济学家茅于轼称,房地产市场泡沫已经无药可救,房价下降50%都不过分。

有媒体将房价预测与实际房价进行对照,发现持房价下跌观点的专家学者往往预测落空,与实际房价不符。国家行政学院决策咨询部研究员王小广2003年初推出“泡沫论”,称2003年房价将小幅回落,2004年降幅更大。2011年11月,王小广又称,2012年平均下降20%-30%。而根据国家统计局数据,2003年房价涨幅4.8%;2004年大涨15%;2012年涨7.7%。

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容2005年称,“上海房价应该降50%,北京房价应该下落30%”。2012年易宪容称,房价下落趋势没有改变。而根据国家统计局数据,2005年全国涨16.7%;2012年涨7.7%。

2004年,当时就职摩根士丹利的谢国忠曾称,中国楼市泡沫“将在数月内破裂,不会超过一年”;2005年,谢国忠发表《上海房地产可能步曼谷后尘》等文章;2010年,谢国忠预计,中国楼市泡沫将在2012年破裂。2012年2月,谢国忠称,该年房价可能会下跌25%,而未来3年内跌幅有可能达到50%。

2009年,中国社科院工业经济研究所研究员曹建海称,只要不出现特别意外的因素,我国城市房价将在2至3年内回落40%-50%,这是一个不可避免的事实。这样计算,2011年4月至2012年底应是房价探底时期,有些城市的房价可能会降50%以上。

但是,从总体上分析,中国房价并没有下跌,而是一路上升。政府面对一路攀升的房价,也采取了许多相应的措施,如限购二套房、加强保障房建设、打击投机性买房,但房价并没有下跌,而是或快或慢地上升,可谓稳中有升。

曹建海接受采访时称,许多专家学者对房价的预测连连落空,有人认为这是学者的羞辱,是对学者的讽刺,称“这些学者还不如大神,还不如掷色子”,“专家学者的预测落空了,这些人主要是为了骗钱,语不惊人死不休,主要是骗取大家的关注,然后骗吃骗喝”。实际上,学者是基于一种良心良知,认为房价会调控到位,只是没想到调控的阻力和难度会如此之大。。

曹建海称,学者的声音后来也形成了影响。2010年4月国务院出台“国十条”调控房地产,但由于导致房屋交易低迷,股市特别是地产股暴跌,马上就有人说房地产调控影响了经济。结果,2010年下半年调控就放松了,后来二三线城市的房价狂涨,处于一种失控的状态,有的城市房价乃至上涨100%。靠房地产拉动GDP这是非常荒谬的。

曹建海说,有学者和开发商称,房价中70%给了政府,弦外之音是要想降房价,政府就要降税费,如果税费不降,房价别想降。“我仔细算过房价构成,政府税费无论如何也达不到70%。后来从另一个角度分析,房地产行贿是一笔巨大的数字,这是一笔巨大的开支,如果加上行贿成本,70%这个数字是有可能的。但行贿是犯罪,即使是行规也不能纵容。我们不能因为房地产开发商的行贿,让购房者去埋这个行贿的单”。

曹建海还说,靠房地产拉动GDP增长,我们付出了许多巨大代价,现在必须采取硬措施,驯服房地产这头捉摸不定的野狮子。

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